에어비앤비가 불법 숙박업으로 단속이 강화되면서 많은 사람들이 단기임대를 시작하고 있습니다. 숙박업과 다르게 합법적으로 운영이 가능한데 단속 나올 때 숙박업과 임대업을 나뉘는 법적 기준을 몰라서 단기임대로 내놔도 불법 숙박업으로 처벌받는 경우가 있습니다.
숙박업 임대업 법적 기준
임대인지 숙박인지를 나누는 것 중 핵심은 기간입니다.
- 건물의 구조, 객실의 규모와 내부설비
- 영업의 구조
- 시설 이용자에게 제공하는 시설 및 서비스의 내용
- 사용료의 산정방식과 지급체계
- 시설 이용기간
- 시설 이용자의 독자적인 점유, 관리 권한의 유무
- 시설에 대한 보존, 관리 의무의 귀속주체
- 시설의 운영형태
각 항목이 어렵게 설명되어 있는데 쉽게 설명해 보겠습니다.
건물의 구조, 객실의 규모와 내부설비
- 시설 구조가 일반적인 숙박업과 유사한지 확인
- 객실은 침실과 욕실로 분리, 침실에는 침대와 침구 등, 욕실에는 샤워시설 등이 구비되었는지 여부
- 객실의 크기와 설비 수준에 따라 등급 등이 나누어져 있는지 여부
- 카운터(로비)와 객실, 객실로 통하는 복도로 구성되어 통상 숙박업에 적합한 구조나 형태인지 확인
어매니티를 제공하면 숙박업으로 간주될 가능성이 높습니다.
단속이 나올 때 가장 먼저 확인하는 부분이 침대, 이불, 배게, 샴푸, 린스, 비누 등 생필품을 제공하는지를 보기 때문에 이것은 주의하는 것이 좋습니다. 이 부분 때문에 많은 사람들이 단기임대를 내놓으면서 불법 숙박업으로 벌금을 내는 경우가 많습니다.
영업의 구조
- 영업주가 예약 사이트에 대외적으로 숙박업으로 광고하여 이용객을 모집하였는지 여부 등
예약 사이트가 어디인지도 매우 중요합니다.
예약 사이트가 에어비앤비라면 숙박업으로 볼 여지가 있습니다. 단기임대라고 명시되어 있는 삼삼엠투나 리브애니웨어의 경우 이러한 위험성이 상당히 줄어듭니다. 에어비앤비에서 모집을 하면서 단기임대나 임대라고 제목에 명시를 하더라도 다른 내용들과 종합적으로 고려할 때 불리한 요소가 됩니다.
시설 이용자에게 제공하는 시설 및 서비스의 내용
- 장소(공간)만을 제공하는 것이 아닌 투숙에 필요한 침구, 가구 등을 함께 제공하고, 청소 서비스, 용품 교체, 룸서비스 등의 서비스를 제공
- 사업주가 광고 내용, 이용객 후기 등으로 확인
청소나 룸서비스 같은 서비스를 제공해서는 안됩니다.
단기임대는 기간이 길어지기 때문에 중간에 청소 서비스를 요구하는 경우가 많은데 절대로 직접 청소 서비스를 제공하면 안됩니다. 청소 업체를 소개해 주는 정도로 대응해야 안전하게 단기임대를 계속할 수 있습니다.
사용료의 산정방식과 지급체계
- 사용료를 객실별로, 그리고 주중이나 주말 등으로 나누어 1일(또는 1박)당 이용료를 산정하는 방식으로 책정, 예약취소 시스템이 숙박업과 유사한지 여부
- 사용료를 매일 징수하였다면 숙박업에 가까움. 단, 장기 투숙객의 경우 월 단위 정산이나 퇴실 시 정산하는 경우도 있으므로, 사용료를 산정하는 ‘방식’이 ‘지급 시기’보다 중요
사용료를 평일, 주말 요금을 개별적으로 산정하면 안됩니다.
1주일에 얼마 같은 방식으로 요금을 책정해야 안전합니다. 내부적으로는 평일에 얼마, 주말에 얼마를 산정하는 기준은 두더라도 실제로 고객에게 그런 정보를 제공하면 안되고 토탈 금액으로 예약을 받으셔야 합니다. 이 부분도 임대업과 숙박업을 나누는데 중요하게 작용합니다.
시설 이용기간
- 1개월 미만의 이용을 하는 경우에는 숙박업에 가깝다고 볼 수 있으나 1개월 이상 이용을 하는 경우에도 숙박업이 아니라고 단정할 수는 없음
기간에 따라서는 큰 영향은 없습니다.
다만, 1주일보다 작으면 높은 확률로 숙박업으로 볼 가능성이 있습니다. 이 부분은 다른 조건에 따라서 종합적으로 판단하기 때문에 다른 조건을 잘 맞췄다면 크게 걱정할 필요가 없습니다.
시설 이용자의 독자적인 점유, 관리 권한의 유무
- 시설 이용자의 독자적인 점유·관리 권한이 없으면 숙박업에 가까움
시설을 사용하는 동안 발생할 수 있는 잔고장이나 유지, 보수에 대해 관리 책임을 정해야 합니다.
만약 임대인이 모든 유지, 보수를 책임진다면, 숙박업으로 해석될 여지가 높아집니다. 임대 계약서에는 임차인이 특정 범위 내에서의 유지, 보수에 대한 책임을 진다는 내용을 명시해야 합니다. 전구 교체나 가벼운 가전제품의 수리 등은 임차인이 직접 하도록 해야 합니다.
시설에 대한 보존, 관리 의무의 귀속주체
- 물적(객실 및 관련시설) 시설 관리 및 공과금(전기료등) 부담 주체가 이용자가 아닌 영업주에게 있을 경우 숙박업에 해당
전기료나 가스비, 수도세는 임차인이 내게 해야 합니다.
이런 공과금을 대신 내게 되면 숙박업에 해당한다고 명시를 했기 때문에 이 부분도 매우 중요하게 보고 있습니다. 공과금은 손님이 집을 비우고 나면 후에 산정해서 청구를 하고 관련 내용들을 보관하고 있어야 합니다. 추후에 문제가 생겼을 때 증빙자료로 제출해서 안전하게 영업을 할 수 있습니다.
시설의 운영형태
- 시설에 주차 등 편의시설이 있고, 이용자가 객실만을 사용하는 것이 아니라, 내부 집기나 식사, 편의시설 사용 이용요금도 책정되어 있는지 여부
- 이용 및 입주 규정이나 규칙이 있고 숙박업에 가까운지 여부
- 예를 들어 실내에서의 흡연을 금하고, 흡연적발 시에는 즉시 강제 퇴실, 방문객 숙박은 불허하며, 방문 시에는 22시까지 퇴실, 이성(異性)간 입실불가, 5일 이상 무단 연체 시 임의로 퇴실 조치 등의 규칙이 있으면 이용자의 독자적 점유·관리권한이 없다고 볼 수 있으므로 숙박업에 가까움.
집에 몇 명이 들어오든 신경을 쓰지 않아야 합니다.
장기 임대처럼 통째로 빌려준다고 생각해야 안전합니다. 손님이 친구나 여자친구를 데려오더라도 추가금을 받으면 안되고 손님이 집을 관리한다고 생각해야 합니다. 손님이 집을 비워준 후에 파손이나 집 상태를 보고 보증금에서 차감하는 방식으로 운영하는 것이 좋습니다.